21博鳌快讯|旭辉林中:行业发展前景还是非常好 要在阳光灿烂时修屋顶

小青爱吃草2021-09-19  82

✅️旭辉控股董事局主席林中

✅️21世纪经济报道记者孔海丽 上海报道

9月18日,“博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会”在上海召开,旭辉控股董事局主席林中在“强监管下的增长边界:安全、速度与预期”圆桌论坛中表示,房地产行业如今处于快速变化过程中,今年上半年冰火两重天,听到的都不是好消息,好消息太少。

但林中仍对行业保持乐观,认为行业未来的发展前景还是非常好。前提是,认识到房地产行业进入了新时代,要顺应环境的变化去调整内部所有的财务模型、经营方式、投资模式,这样才能适应资产的发展。

✅️与时俱进适者生存

对于企业如何平衡发展、安全的问题,林中认为,企业的经营需要平衡,只追求规模,肯定就不会注意安全,增长、盈利、风险一定要安排好。

“风险是对增长的一个约束,盈利是对增长质量的一个约束。包括我对底下的总经理也在讲,一定不要只看规模,也要看增长,因为企业不增长是有问题的,但是增长速度是多少可以斟酌。”

他表示,中国房企未来要维持高增长,就要控制好风险,才会稳健。而且还要是有盈利的增长,要有持续的账期。

对于当前一些房企暴露的问题,林中认为大多是过去两三年甚至是三四年前就埋下的,如今发现问题再来调整已经来不及。因此,做企业就必须有一些前瞻性。用他的话说就是,“一定在阳光灿烂的时候修屋顶” 。

“市场最好的时候你是有空间、有时间来调整你的负债结构,财务安全很重要。比如资本市场好的时候,你就要募集长期资金,调整债务结构。反过来市场调整,你反而太乐观了,可能为未来几年埋下伏笔。”

在林中看来,2017年是行业的分水岭,在此之前行业享受金融杠杆红利,因为行业利润率还是比较高,理论上只要能借到更多的钱,一定能产生更多的利润。

但2017年之后,行业逻辑发生了变化。调控之下,行业利润没有那么高了,风险变得很大。

“我们经常开玩笑说2016年之前做开发项目能做亏本,说明你这个人本事很大,能把它折腾成亏损。但是2016年以后、2017年开始,你要不亏损本事很大,你得有很强的投资能力、经营能力。”

原因在于,2017年以后,对有些企业来说资金成本增加了很多,已经不是要靠杠杆的问题了,所以用杠杆的人就非常危险。出事是因为借了很多贵的钱,要付很多利息。

林中认为,企业的发展和安全,一定要平衡好。发展的时候一定不要忘记约束的边界,比如安全、质量问题。同时,企业家的心态也要好。在资产最好的时候不能太乐观,反而应该反省下自己的问题在哪里,如何在这时候做一些调整。市场不好的时候,又反而不能太悲观,这时候可能会出现很多的机会。

此外,林中也提出,企业的发展还需要拥有与产业发展大势相匹配的生意模式,能适应行业的发展,顺应环境变化。只有这样才能与时俱进,适者生存。

✅️熬过当前的黑夜

尽管行业当前遇到较大的调整压力,但林中对行业前途充满信心。

林中指出,企业要发展得更好,就需要改变自己的挂念、意识、认知。特别是对这个行业未来几年以后的发展趋势,不能用过去的经验来判断,更不能沉醉在过去成功的模式、成功的方式。

“对企业来说,现在还是要更重常识,敬畏规律,认清本质。经营企业违背常识,不敬畏规律,不认清本质,一定不长远。”

与此同时,也需要从企业的战略层面、策略层面做一些调整。林中认为,当行业进入新阶段后,如果还用过去那种做10元生意,却只有1元本金而借9元的模式已经行不通了。现在得用5元的本金借5元,未来则可能是用9元的本金借1元做生意。

若不如此,则不可能在几轮市场洗牌中活下来。林中表示,这个行业最终活下来的,一定是财务稳健、经营作业、可持续发展类型的企业。

具体而言,林中认为,财务稳健还意味着要对财务状况做出调整。随着行业增速放缓,企业的利润率就没那么高,原来的财务模型已经很难匹配当前的发展状况,还用过去的财务模型来走新路,将会出现风险。

“我认为核心来说还是要抓好自己的经营管理。你不要买错地、定错位、选错总包、用错人。从内部来看,你能不能做到低杠杆、快周转、优成本,也就是内部的基本功做得好吗?❓❓拿地拿错了,什么都别说了,定位产品也做错了,成本也控不住,那种东西就是没办法,所以我认为还是企业回到要练基本功。”林中说,“没有不好的行业,只有不好的企业。”

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