土拍规则生变:当开发商拍地需摇号且限价

小青爱吃草2021-08-31  101

✅️这是一个不断选择、取舍、找平衡点的过程,是一种平衡的艺术。

文 / 巴九灵

8月以来,深圳、天津、上海、杭州、长沙等十余个城市暂缓或中止了第二轮的集中供地。

近日,杭州、深圳等地重新公布了调整后的第二轮集中供地政策。

✅️可以说,今年年初开始试行的集中供地政策,已逐步调整至“2.0时代”。

土地拍卖是房地产链条中的第一环,开发商的拿地价又很大程度上影响着接下来的房价。那么,第一轮集中供地政策在执行时出现了哪些问题?❓❓调整后的集中供地“2.0”是怎么样的,会影响房价吗?❓❓下面具体来看看。

01.第一轮集中供地:剧本很好,但剧情走偏了

今年2月,土拍市场出了集中供地的新政策,在22个重点城市试点。

政策的具体变化是:地方政府集中发布土地出让公告,集中出让土地,一年内发布公告不超过三次。

有个很形象的比喻,将开发商拿地比作他们坐下来吃一顿婚宴喜酒。以前的上菜模式是,一次只上一两盘菜,开发商如饿狼般马上吃个精光,那风卷残云的场面,着实令人尴尬。

✅️对应到拍地这件事上,就是“地王”频出,抬高地价的同时,也推高了房价。

在集中供地政策下,如今的上菜模式是,一次上好多盘菜,大家总该一片祥和地享受宴席了吧。

与此同时,这里还有一个隐形门槛。因为一年只有三次拿地的机会,意味着一次可能会拿好几块地,对开发商的资金量要求更高。

因此,剧本是美好的,是希望通过这个政策来降低土地的溢价率,从而减缓房价上涨的速度。

只可惜,剧情还是走偏了。

来看下22个试点城市第一轮集中供地的数据。从成交总金额来看,破千亿的城市有两个,分别是杭州(1160亿)⭐、北京(1105亿)⭐。

从溢价率看,第一轮土拍中,重庆和深圳的地块平均溢价率超过30%,杭州、宁波、厦门的地块平均溢价率超过20%。

其中,溢价率最高的地块位于重庆,溢价率高达129.98%。此外,武汉也有3宗地块溢价率超过100%。

不管上多少菜,依旧是风卷残云。至少从数据来看,第一轮集中供地政策的执行,✅️并没有降低土地市场的热度。

02.十余个城市按下第二轮集中供地的暂停键

第一轮集中供地偏离了剧情,没关系,还有第二轮、第三轮,只要调控的方向是确定的,具体的政策可以打补丁。

按照正常的程序,22个试点城市的第二轮集中供地将从7月开始陆续展开。

实际情况是,自8月以来,十余个城市按下了第二轮集中供地的暂停键。

8月6日,深圳,中止;

8月11日,青岛,中止;

8月17日,苏州,延期;

8月17日,济南,延期;

8月18日,杭州,延期;

8月18日,沈阳,延期;

……

这些城市按下第二轮集中供地暂停键的背后,业内人士猜测主要是两个原因:✅️第一个,第一轮尝试土地溢价率太高,不符合中央的调控方向;第二个,房企的利润微薄甚至亏损,导致它们拿地积极性降低。

第一个原因,上面已经分析过了,第一轮集中供地的溢价率依然很高。

第二个原因,开发商的利润低,除了土地溢价率飙升带来的拿地高成本,还因为拿地被附加了各种捆绑条件,比如需要代建“公租房”“人才房”,当溢价率到达上限后,房企之间就要竞争“哪家自持的比例更高”,自持意味着不能对外销售变现,就成了房企的隐形负担。

在第一轮集中供地中,看起来开发商的拍地热情很高,但一算账,却发现“算不过账”了。

就以小巴所在的杭州为例,我们来看三件事。

第一件事,今年5月,在一次业绩说明会上,杭州龙头房企滨江集团董事长戚金兴表示,✅️滨江集团在杭州第一轮集中土拍中拿了5块土地,努力做到1%—2%的净利润。

继续看第二件事。

半个月之前,杭州另一家龙头房企宋都股份宣布,宁可血亏5000万拍地保证金,也要退掉一块地。

发生了啥?❓❓根据宋都股份对上交所的回复函,小巴简单描述一下事情的经过。

今年5月,在杭州第一轮集中供地中,宋都股份一口气拿下5块地。

其中,关于8号地块,宋都与另一家房企祥生控股在微信语音通话中,初步确定合作模式。不料,几天后祥生方面忽然表示“不再合作”。

另一块12号地块,宋都与浙江宝龙已经就地块的合作签订备忘录,但随后宝龙方面表示“放弃合作”。

这下,宋都傻眼了,为了避免过大的资金压力,无奈放弃8号地块,损失保证金5000万。要知道,其2020年度的净利润才3.52亿元,这一次退地损失达到前一年净利润的14%。

德科地产频道总编辑刘德科认为,地价太贵,房价又被严格限住,宋都铁定亏本,✅️退地只需要亏5000万元,不退地的话至少得亏几个亿。

再来看第三件事。

今年7月底,杭州第二批集中地块挂牌,其中的十宗优质地块需要“竞品质”。所谓“竞品质”,就是这十宗地块,在各家开发商竞争价格前,要先来一轮品质方案的PK。这几年新楼盘的质量问题总是被人诟病,所以这个规定对买房者来说是件好事。

但对于开发商来说,依然是一笔难算的账。

浙报传媒地产研究院通过最新上线的“决策通4.0”系统,对十宗竞品质地块进行初步测算,以底价拿地的情况下,就有五宗地块预计将亏损,而利润率最大的地块也不超过4%。

其中,亏损最大的地块,利润率为-10.6%。也就是说,即使底价拿下这块地,项目也不会获利,甚至亏损额将以亿计。

注:建安成本4500元/㎡计;公租房建安成本4200元/㎡计;财务成本按18%计;税费按9%计;营销管理费用按3%计;精装成本按限定价格1/2计,车位配比100㎡配比1个,车位预估售价按精装限价*10倍。

浙报传媒地产研究院还针对开发商做了一次抽样调查,关于“是否有兴趣参与竞品质地块的竞争”,✅️超过80%的开发商选择了“我不配”。

除了杭州,深圳方面也有类似情况,一位民营房企高管对“秦朔朋友圈”表示:近年来深圳供地紧张,即使房企的资金压力再大,也会关注,✅️但当前条件下,拿地如同鸡肋。

从全国的范围来看,也具有普遍性。

天风证券研究所以“土地均价/销售均价”为衡量指标,来测算房地产行业的毛利率空间,发现2017年该指标处于历史低点。

如今,这一指标再次降至历史低点。截至7月底,该指标降至63.4%,比2017年的最低点63.7%还低了0.3个百分点。

显然,集中供地政策,再叠加融资困难等其他因素,房企的利润空间正在被压缩。

那么,问题来了,既然是“算不过账”了,为什么第一轮集中供地中开发商拿地的热情还这么高?❓❓这个问题,小巴采访了房产专家丁建刚老师,由他来做出解答。

今年4、5月间的第一次集中供地,那时市场热度更高,房地产企业普遍拿地焦虑,诸多热点城市出现了开发商非理性拿地的现象。

而到了6月,货币信贷政策开始收缩,市场的表现也较为明显。

因此,房地产企业,特别是民营房地产企业,已经无法承受高地价但同时可能面临的市场高风险。

土地市场既存在着高价格继续挤压房企的风险,同时也存在着房企无可奈何,放弃拿地的风险。

✅️理论上,集中供地政策,面临调整,也应该调整。相信还会有其他城市跟进。

03.集中供地的2.0版本

集中供地政策需要打补丁,从1.0版本进化到2.0版本。

那么,具体需要做出哪些调整?❓❓

目前中央层面没有公开发布的红头文件,但坊间传言自然资源部召开了一次闭门会议,对集中供地政策做出了相应的调整,依据传闻的内容,我们得到以下信息:

限定土地溢价上限15%,不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际地价;地价拍到封顶之后,通过摇号、一次性报价或规划方案评审等方法来决定土地归属……

总体而言,这个传言具备一定的可信度,因为最近杭州、深圳等地重新发布了第二轮集中供地的公告,其中作出的调整,基本能与传言的内容对上。

比如,8月26日,杭州的公告显示:一般地块溢价率上限由20%调整为15%,“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%,溢价封顶后直接转为线下摇号等。

8月29日,深圳的公告显示:将溢价上限从45%下降至15%,还下调了住房销售限价,比如本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%—9.2%不等。

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