保利地产增持被热议,此次“逆势扩张”能行吗?❓❓

小青爱吃草2021-08-12  106

近日,保利发展控股集团股份有限公司(600048,SH)⭐发布公告,公司接到实际控制人保利集团的告知函,基于对保利地产未来发展的信心及长期投资价值的认可,保利集团拟在未来6个月内,通过上海证券交易所交易系统增持不超过公司总股本2%股份,公告当日,保利集团已完成首次增持50万股。

除此之外,保利地产还发布了《关于公司董事长及全体高级管理人员计划增持公司股份的公告》✨。公告显示,公司董事长、总经理刘平及全体高级管理人员计划自2021年8月4日起 6个月内增持公司股份,合计增持金额不低于人民币800万元、不超过人民币1500万元,增持价格不超过15.06元/股。

作为央企,保利地产在监管要求上一直是“优秀生”,但就近期销售情况而言,业绩波动也较明显。7月底刘平接棒董事长之后,营收“重回前三甲”的压力依旧不小。

✅️精准投放的“强心剂”

受8月4日保利发展增持公告影响,8月5日,公司股价开盘后迅速拉升,盘中涨幅一度达到8.51%,看来,二级市场对增持行为给予相当正向的反馈。

接下来的一周时间里,保利地产股价继续拉升,8月10日微跌后,8月11日开盘股价再次出现大涨,最终以12.59元报收,截至8月11日,近5个交易日前涨幅超过26%。

不过,今年以来,保利地产的股价已经一跌再跌——受板块估值和市场对地产的悲观情绪拖累,目前公司股价已下跌36.85%。此前,公司管理层已多次表示,“公司价值被严重低估”。

就历史来看,保利地产不是第一次以增持方式刺激股价“回归理性”。2008年9月8日、2014年2月25日、2015年8月27日,保利集团宣布对保利地产进行公开增持,其中后两次的前后几个交易日还配有高管增持。

值得一提的是,上述三次增持均位于股价低点。其中第一次增持之后,2009年4月17日,保利地产股价实现翻番,其后继续大涨,至2009年7月6日,不到1年内涨幅累计达到240%;第二次增持一年之后的2015年4月,股价涨幅达到了240%。纵观三次增持,每次的时间点都可谓是对股价的精准打击。

资料来源:同花顺

其他券商也有类似观点。8月5日,光大证券研究员何缅南发布分析:“我们认为本次实控人保利集团在公开市场增持股份,并拟在6个月内继续增持不超过公司总股本2%,充分显示了对公司稳健基本面、未来发展前景及长期投资价值的认可,利于稳定资本市场对房地产行业的过度悲观情绪,以客观理性态度看待房地产行业的平稳健康发展。”其同时指出,保利地产估值具备较强吸引力,实控人增持彰显信心,维持“买入”评级。

但是,在地产圈所谓“增持潮”的背景下,保利地产的增持计划仍然受到了不少质疑和抨击。在此起彼伏的增持事件中,保利地产被认为仅是随大溜的“护盘者”之一。

面对地产低迷、股价纷纷下行的情形,近期头部房企增持事件不断。吴亚军家族信托斥资9000万港元增持龙湖地产有限公司200万股普通股;胡葆森计划6个月内耗资8000万港元至1亿港元增持建业地产;杨惠妍以接近1亿港元增持碧桂园1000万股至持股60%;孙宏斌在上半年更是增持融创4次,总斥资超2.3亿港元。单就增持股数和价值来看,保利地产的增持,似乎有些相形见绌。

在某券商平台的公告评论区,有股民予以支持和鼓励,“不管多少,央企高管能拿出真金白银自己增持总是件值得肯定的事”。但抨击的声音仍不在少数。“保利的高管这么穷?❓❓一大群人买800万,搞笑的吧”、“赶紧分红吧,搞些有的没的”、“就这增持还不如说自己收购芯片公司”、“还没一个大户增持的多”,公告发布仅几分钟后,就涌现出如上评论。

业内人士指出,与保利前三次增持时相比,如今地产公司的营商环境已经发生了极大的变化,就现行政策措施实行情况而言,短期内没有看到整体地产板块有好转迹象。因此,尽管行业增持频繁,也无法扭转股价集体下行的现象。

✅️销售数据✅️并不理想

总的来说,大股东、高管增持,对保利地产而言是利好消息。但是观察其业绩数据,却不甚理想。

8月7日,保利地产发布销售情况简报,公司今年前7个月实现签约面积1984.10万平方米,同比增加9.35%;实现签约金额3273.40 亿元,同比增加19.84%。

与近两个月的业绩简报看,发现签约面积和金额同比都出现了明显的下滑趋势。6月公司实现签约面积 232.92 万平方米,同比减少 47.12%,实现签约金额 502.87 亿元,同比减少 26.96%;7月公司实现签约面积 312.81 万平方米,同比减少 2.92%;实现签约金额 421.55 亿元,同比减少 13.29%。

数据来源:公司公告

就7月数据而言,虽然签约面积环比有所回升,但签约金额仍大幅回落,环比减少16.4个百分点。

在同类房企中,这些数据也不算好。根据今年1月至7月房企销售排行榜的数据,今年迄今累计签约金额紧随保利地产(3272.1亿元)⭐其后的中海地产(2330.3亿元)⭐、招商蛇口(1973.3亿元)⭐、华润(1878.亿元)⭐、绿地(1871.0亿元)⭐,总额同比增长数值均高于保利;就7月同比增长而言,这四家公司最差为-4.0%,最佳为61.8%,均比保利优异不少。

利润方面更加不尽如人意。今年上半年,保利发展营业总收入同比增长22.25%至约901亿元,营业利润约为188.9亿元,同比增长8.70%,归母净利润约为103亿元,同比仅增长1.72%,几乎是“增收不增利”。

事实上,自从去年下半年调控出台、政策空间再度收紧以来,保利地产一直延续着利润收紧的问题。2020年,保利地产实现营业总收入2432.08亿元,同比微增3.06%,而归母净利润仅同比增长 3.54%至289.48 亿元,相比于2019年同期的47.90%大增,这一数字实在有些微薄。

✅️“逆势扩张”策略

利润率下滑的背后,除了市场环境的改变,或也和保利地产“逆市扩张”的战略有关。2020年,保利地产拿地金额2353亿元,同比上升51.35%;在中指研究院2020年房企拿地排行榜上,保利地产以1225亿元位列第四。今年则继续延续这种趋势:今年上半年,保利地产跻身拿地面积、金额的前三位。

这种强势仍在继续。6月底,当时还是保利地产总经理的刘平表示,2021年保利地产计划的房地产及相关产业直接投资总额将达到3950亿元,较2020年上调后的金额同比增长17.9%。

很显然,大幅增加的拿地举措带来了的是成本承压。中指研究院发布的《2021年1-5月全国房地产企业拿地排行榜》✨显示,保利地产今年前5月拿地费用同比增幅59.74%,增加233亿元;拿地成本每平米上涨1465元,涨幅为21.36%。

保利地产“逆市拿地”策略,此前早有先例。早年间,在迈入营收千亿门槛之后,保利地产坐上了国内房企第三的宝座。但是,2012年之后,中国恒大集团、碧桂园、融创等企业发展迅猛,保利地产一度被挤出第五名以外。随着房企间差距逐渐拉大,保利与前三甲的位置似乎越来越远。此后,前任董事长宋广菊多次提及“重回前三”的口号,但由于目标达成率难堪,逐渐淡出媒体视野。

保利地产的差距,在销售规模上的体现最为明显。今年1月-7月签约金额榜单上,保利地产仅排在第六位。排名第一的碧桂园销售金额达到了5008.2亿元,保利地产仅占其三分之二左右。

7月30日,刘平正式接棒宋广菊,成为保利发展新任董事长。“重回前三”又被媒体重提,成为了新董事长的重担。比起前几位创业型的董事长,财务出身的刘平被称为“稳健行事者”。但在规模扩张上,他似乎不避讳这种野心。他曾坦言,因为城市布局、周期性战略等因素,保利发展与“碧万恒”之间确实存在差距,“但公司要继续保持在第一方阵的地位,不会放任这种差距继续增大”。今年5月,有投资者提问刘平,“长视角看,保利住宅开发业务的天花板会在哪里,能否到1-1.5万亿之间?❓❓”,他给出了肯定的答复。

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